Chaque situation est différente et plusieurs facteurs permettent de peser le pour et le contre: l’emplacement du bien, son état, le montant du loyer projeté, les fonds étrangers nécessaires, les coûts de financement, etc.

Par ailleurs, il peut être judicieux de mettre un bien en location de manière temporaire si une communauté héréditaire n’arrive pas à décider du sort de la maison des parents. Cela permet de garder le bien au sein de la famille et d’éviter des dommages, par exemple au chauffage, causés par le fait que le logement est inoccupé. Il est toutefois nécessaire que tous les héritiers soient unanimes à ce sujet. Pour éviter des conflits, il est préférable d’anticiper ces questions et d’adopter une communication transparente. Retrouvez d’autres conseils et de plus amples informations sur la gestion des biens immobiliers dans les communautés héréditaires dans notre article de blog.

En règle générale, les appartements en propriété (PPE) se prêtent mieux à la location que les maisons individuelles. En effet, le bailleur doit assumer seul l’ensemble des coûts d’une maison, alors que c’est la communauté de copropriétaires qui doit assumer conjointement les frais courants de la majeure partie du bâtiment dans lequel se trouvent les PPE.

De plus, dans une maison individuelle, une seule unité d’habitation peut être mise en location. Au vu des prix élevés des terrains, les perspectives de rendements sont minces. Dans le cas d’une maison à plusieurs logements, en revanche, vous pouvez dégager des rendements bien plus intéressants pour une même surface. 

Dois-je gérer moi-même la location ou dois-je la confier à une gérance immobilière?

Avant de mettre votre bien en location, il vous faut décider si vous souhaitez vous charger vous-même de la gestion du bien ou si vous préférez déléguer ces tâches à une société de gérance immobilière.

Si vous gérez vous-même la location, vous avez certes un plus grand contrôle et vous économisez les honoraires de la gérance immobilière, mais vous devez assumer toutes les tâches, des plus complexes, comme le décompte des charges, aux plus simples. De plus, c’est à vous de répondre aux questions des locataires, d’organiser les visites, de rédiger les baux à loyer, d’effectuer les décomptes et de gérer les rapports avec les locataires, ce qui demande beaucoup de temps et de connaissances.

Une gérance immobilière vous soulage de toutes ces tâches et dispose des connaissances techniques et juridiques en matière de baux et d’administration de biens. Elle vous apporte aussi une sécurité, étant donné qu’elle fournit un travail professionnel (vous pouvez être sûr que le décompte des charges est correct) et qu’elle se charge de gérer les éventuels conflits avec les locataires. En contrepartie, elle facture des honoraires qui réduisent la rentabilité locative.

Il est dès lors important de faire une pesée des intérêts: d’un côté, les frais de la gérance immobilière; d’un autre, les économies et la réduction des risques pour vous en tant que bailleur.

Si vous faites appel aux services d’une gérance, c’est elle qui se chargera du reste des formalités. Si, au contraire, vous décidez de gérer vous-même votre bien, il vous faut tenir compte des éléments ci-après.

1. Fixer le loyer idéal

Le loyer est l’élément principal d’une location. Il ne doit être ni trop élevé, pour que le logement soit occupé, ni trop bas, pour que vous puissiez dégager un rendement.

Il vaut la peine d’étudier les loyers appliqués à des objets similaires sur le marché régional, afin de fixer un loyer réaliste. Selon les relevés de l’Office fédéral de la statistique (OFS), le loyer moyen d’un appartement de 3 pièces s’élevait à 1288 francs par mois dans le canton de Berne et à 1228 francs par mois dans le canton de Soleure, en 2024. Cette même année, le loyer moyen d’un appartement de 5 pièces se montait à 1812 francs par mois à Berne et à 1844 francs par mois à Soleure.

Les caractéristiques d’un bien immobilier (norme de construction et micro-situation en particulier) influencent de manière conséquente le loyer appliqué, raison pour laquelle il vaut souvent la peine de demander conseil à un courtier de la région. Cet expert connaît le niveau des loyers pratiqués dans la région, la commune ou même le quartier. 

Conseil: l’Association des propriétaires fonciers (APF) de Suisse met à disposition un calculateur de loyer (en allemand uniquement) pour vous permettre de calculer les augmentations que vous pouvez répercuter sur le loyer de votre bien. 

2. Rédiger une annonce et choisir des locataires adéquats

Il est essentiel de publier des photos de qualité et une annonce pertinente en ligne ou dans des médias régionaux afin de promouvoir au mieux votre bien.

Lorsque vous choisissez les locataires, il vous faut vérifier leur solvabilité, en exigeant qu’ils vous fournissent un extrait récent du registre des poursuites, et leur fiabilité, en leur demandant des références. Cela vous permet de vous assurer que votre bien sera occupé par des personnes sérieuses.

3. Rédiger et faire signer le contrat de bail 

Une fois que vous avez choisi les locataires, il vous faut rédiger le contrat de bail et le faire signer. Assurez-vous que la garantie de loyer a été versée et préparez la remise des clés du logement. Nous vous recommandons d’établir un état des lieux d’entrée détaillé afin de constater par écrit l’état du bien.

Conseil: les membres de l’Association des propriétaires fonciers Bienne et environs peuvent télécharger des modèles de baux à loyer et divers formulaires. 

Vous trouverez de plus amples informations sur le bail à loyer sur cette page du Guide social romand.

4. Entretenir le bien et effectuer les réparations nécessaires

En tant que bailleur, vous devez veiller à ce que votre bien reste habitable et utilisable tout au long de la location. Cela concerne notamment la température ambiante, qui devrait se situer entre 20 et 21°C pendant la journée et ne devrait jamais descendre sous 16°C pendant la nuit. Si tel n’est pas le cas, le locataire est en droit d’exiger une réduction de loyer.

En outre, vous devez faire exécuter les réparations et travaux d’entretien nécessaires dans les règles de l’art et dans un délai raisonnable. Les coûts sont en principe à votre charge, étant donné que vous êtes le bailleur, pour autant que le dommage n’ait pas été causé par la négligence du locataire. Sont également exclus les petits travaux d’entretien que le locataire doit réaliser lui-même. Souvent, les frais y afférents sont limités à 150 francs.

5. Établir correctement les décomptes de charges

Établissez au moins une fois par an un décompte transparent des charges. Vous ne pouvez facturer que les frais effectivement encourus qui sont expressément mentionnés comme frais accessoires dans le contrat de location.

• Sont notamment considérés comme des frais accessoires:
• les frais de chauffage et d’eau chaude;
• la conciergerie et le nettoyage des cages d’escalier;
• l’électricité des espaces communs, l’ascenseur et la ventilation; et
• les taxes liées à l’utilisation, telles que la taxe sur les eaux usées. 

Les réparations, les rénovations, les impôts fonciers et les primes d’assurance bâtiment ne peuvent par exemple pas être comptabilisés comme des frais accessoires. 

Conseil: si vous avez plusieurs locataires, veillez à ce que tous les coûts soient répartis de manière claire et transparente et à ce que le décompte soit transmis si possible dans les six mois suivant la fin de la période de décompte.