En principe, les frais d’entretien annuels sont déductibles des impôts. Les administrations fiscales cantonales prévoient à cet effet une déduction forfaitaire qui oscille entre 10% et 20% de la valeur locative. Quand vos dépenses ne dépassent pas ce montant, vous pouvez les faire valoir dans leur intégralité.

Toutefois, si vous avez réalisé des investissements supérieurs au forfait cantonal, il convient de distinguer les mesures qui maintiennent la valeur de celles qui l’accroissent. Seules les premières peuvent être inscrites dans la déclaration d’impôts ordinaire. Les secondes sont déductibles dans la déclaration d’impôts sur les gains immobiliers.

Si vous souhaitez faire valoir un montant supérieur au forfait, vous devez présenter toutes les factures, chacune comportant la date de facturation et une description du travail effectué.

Les travaux suivants figurent parmi les investissements destinés au maintien de la valeur:

• Mesures préservant la valeur du bien immobilier: la rénovation de la salle de bains ou de la cuisine, la peinture des murs et des façades, par exemple, ainsi que d’autres travaux similaires qui assurent l’état du bien immobilier.
• Mesures d’économie d’énergie et investissements dans des assainissements énergétiques: l’amélioration de l’isolation thermique ou l’installation de panneaux solaires ou d’une pompe à chaleur, par exemple.
• Frais d’entretien et de réparation: de nombreux cantons permettent de déduire les frais courants d’entretien et de réparation, même s’ils dépassent le montant forfaitaire.

Remarque: on ne peut pas retrancher du montant imposable les dépenses couvertes par des subventions fédérales, cantonales ou communales.

Il en va autrement pour les frais de rénovation qui augmentent durablement la valeur du bien immobilier. Vous ne pouvez pas les déduire fiscalement, mais vous pouvez les prendre en compte dans le calcul du gain imposable pour l’impôt sur les gains immobiliers, en cas de cession du bien. Les annexes, les surélévations ou le remplacement d’éléments standards par des versions de luxe appartiennent notamment à cette catégorie.

Exemple:

La substitution complète d’une cuisine datant des années 1980 par des appareils domestiques modernes, mais de gamme équivalente, permet de maintenir la valeur du bien et peut faire l’objet d’une déduction intégrale. En revanche, si le propriétaire choisit de la remplacer par une cuisine design de luxe munie d’une cave à vin, l’investissement apporte une plus-value, du moins en partie.

Frais d’assainissement déductibles dans le canton de Berne

Dans le canton de Berne, la déduction forfaitaire pour les rénovations varie en fonction de l’ancienneté du bien immobilier. Elle s’élève à:

• 20% de la valeur locative pour les logements dont la construction remonte à plus de dix ans
• 10% de la valeur locative pour les logements dont la construction date de dix ans ou moins

En lieu et place du forfait, vous pouvez faire valoir les coûts réels et fiscalement reconnus. En font partie:

• les frais d’entretien, les primes d’assurance ainsi que les frais d’exploitation et d’administration;
• les frais d’investissements destinés à économiser l’énergie et à ménager l’environnement;
• les frais de démolition en vue d’une construction de remplacement;
• les frais de conservation d’un monument historique.

Indépendamment du montant forfaitaire, les taxes immobilières et les rentes de droits de superficie sont aussi déductibles. L’administration fiscale précise dans la notice 5(PDF, 506.1 KB) les coûts que vous pouvez faire valoir dans votre déclaration d’impôt.

Frais d’assainissement déductibles dans le canton de Soleure

Dans le canton de Soleure, la déduction forfaitaire pour les assainissements s’élève à:

• 10% de la valeur locative pour les logements dont la construction date de dix ans ou moins;
• 20% de la valeur locative pour les logements dont la construction remonte à plus de dix ans.

Si les coûts réels dépassent le montant forfaitaire, il est notamment possible de faire valoir les charges suivantes pour les immeubles faisant partie de la fortune privée:

• frais d’entretien (qui maintiennent la valeur)
• primes d’assurance de choses (pour l’assurance incendie, dégâts d’eau et bâtiment) et assurance responsabilité civile du propriétaire foncier ou de la propriétaire foncière, par exemple
• coûts pour des mesures d’économie d’énergie et de protection de l’environnement sur des bâtiments existants
• coûts supplémentaires pour les travaux de conservation d’un monument historique ordonnés par les autorités
• frais de démolition en vue d’une construction de remplacement
• frais d’administration par un tiers en cas de propriété par étage

Remarque: si un investissement contribue à augmenter la valeur du bien immobilier, seule la part qui préserve la valeur est déductible. Vous trouverez les valeurs indicatives correspondantes dans le catalogue de répartition du canton de Soleure (en allemand). 

Les investissements destinés au maintien de la valeur ne peuvent en principe être déclarés que pour l’année au cours de laquelle ils sont réalisés. C’est la date de la facture ou, selon le canton, celle du paiement qui détermine la période fiscale de déclaration. Dans les cantons de Berne et de Soleure, c’est la date de la facture qui fait foi.

En outre, le canton de Berne distingue les factures d’acompte des factures partielles ou finales. En effet, les factures d’acompte ne signifiant pas forcément que les travaux avancent, elles ne sont pas déductibles. Le montant total ne peut être déclaré qu’au moment de la facturation finale. En revanche, pour les factures partielles, les travaux effectués sont clairement indiqués. Ils peuvent donc être déduits fiscalement au cours de l’année fiscale qui correspond à la date de facturation.

Remarque: la montant déductible est plafonné au montant du revenu imposable. Si les investissements annuels dépassent cette somme, la ou le contribuable perd une partie de l’avantage fiscal. Mieux vaut donc échelonner dans le temps les rénovations visant à maintenir la valeur afin de bénéficier des déductions maximales.

Les investissements et rénovations qui améliorent l’efficacité énergétique font exception. Les propriétaires immobiliers peuvent les répartir sur trois années au maximum et ainsi économiser des impôts. Toutefois, ils doivent chaque année déduire le montant le plus élevé possible avant de reporter les frais restants aux années suivantes.

Important: il est indispensable de présenter des documents précis pour toutes les dépenses, y compris les détails des factures. Si les autorités fiscales ne sont pas en mesure de comprendre les investissements, elles refusent en général la déduction fiscale.

Voici quelques conseils pour tirer le meilleur parti possible des avantages fiscaux lors de la rénovation de votre logement en propriété.

Regrouper les travaux

Planifiez la rénovation de votre logement sur le long terme et de manière aussi précise que possible. Les années où vos dépenses se limitent à l’entretien normal, l’idéal est de faire valoir la déduction forfaitaire qui, dans le meilleur des cas, est supérieure à vos investissements. Lorsque vous effectuez des travaux plus conséquents et dépassez le forfait, inscrivez cette année-là tous les coûts dans votre déclaration d’impôts pour profiter de déductions fiscales plus élevées.

Remarque: l’optimisation de vos impôts ne devrait pas vous inciter à reporter des travaux nécessaires. Les dommages financiers risquent de rapidement dépasser les économies fiscales potentielles.

Casser la progression fiscale

Si possible, répartissez les investissements conséquents sur plusieurs années. Il est plus avantageux de réduire significativement votre revenu imposable à plusieurs reprises que de le ramener à zéro une seule année. En effet, la Confédération et de nombreux cantons appliquent un taux d’imposition progressif. Un revenu plus élevé entraîne alors un taux d’imposition plus élevé.

Opter pour des plus-values qui améliorent l’efficacité énergétique

Afin d’encourager les rénovations énergétiques, la Confédération autorise la déduction de ces dépenses des impôts, même si elles augmentent la valeur du bien. Vous avez même la possibilité de les répartir sur une période de trois ans au maximum. Ce genre d’investissements vaut la peine pour plusieurs raisons.

Outre les avantages fiscaux qu’elles procurent, les mesures d’économie d’énergie diminuent les frais de chauffage et d’entretien tout en améliorant l’empreinte carbone du bâtiment.

Par ailleurs, de nombreuses banques proposent des conditions de financement attrayantes. C’est notamment le cas de la BCBE, avec l’hypothèque à taux fixe myky ou l’hypothèque SARON Rollover myky.

Remarque: un grand nombre de cantons et de communes apportent un soutien financier aux propriétaires qui souhaitent entreprendre des rénovations énergétiques. Le budget nécessaire pour installer une pompe à chaleur diminue considérablement grâce aux subventions. Les investissements, souvent conséquents, sont ainsi plus faciles à réaliser, mais il faut savoir que ces aides financières réduisent aussi les déductions fiscales possibles.

Documenter précisément les investissements

Quand les investissements dépassent la déduction fiscale forfaitaire, vous devez présenter toutes les quittances et tous les justificatifs des travaux effectués. Dans le cas contraire, les autorités fiscales rejetteront les déductions.

C’est pourquoi il est essentiel de bien conserver tous les documents. Le plus simple est d’utiliser un planificateur d’assainissement comme myky. Vous pouvez y classer facilement et en toute sécurité les documents et les quittances de tous vos travaux. Vous disposez ainsi d’une vue d’ensemble, disponible partout et en tout temps.

Si vous avez des doutes quant à la documentation requise, renseignez-vous directement auprès des autorités fiscales. Après tout, mieux vaut prévenir que guérir.