Transmettre son bien immobilier: options et conséquences – BCBE

Souhaitez-vous céder votre logement à votre enfant et à sa famille pour qu’ils disposent d’un plus grand espace pour vivre? Ou préférez-vous continuer à occuper votre habitation, mais établir aujourd’hui déjà de nouveaux rapports de propriété, histoire de vous assurer que le bien reste la propriété de la famille?

Il y a plusieurs aspects (financiers, successoraux, fiscaux) à prendre en compte si vous transmettez votre bien de votre vivant au sein de votre famille. Nous vous éclairons à ce sujet.

On distingue trois manières de transmettre un bien immobilier à la génération suivante: la vente, l’avancement d’hoirie et la donation. Dans tous les cas, le «prix de vente» reste le sujet le plus discuté. Ce prix, qui est celui auquel votre enfant reprend le bien, est souvent inférieur de 10% au prix du marché. Vous économisez les dépenses consenties pour rechercher un acheteur et les droits de mutation que vous auriez à payer si vous vendiez à une personne tierce. Il peut donc être intéressant pour votre enfant de reprendre le bien des parents, ne serait-ce que financièrement.

Nous recommandons de faire estimer la valeur de marché du bien immobilier par un professionnel et d’établir le plus tôt possible la situation des uns et des autres, en prévision aussi d’une succession ultérieure.

Nous vous aiderons dans vos démarches en nous appuyant sur un vaste réseau régional de notaires, de courtiers et d’autres spécialistes.

Vente du bien immobilier aux enfants

La vente à la valeur de marché a des conséquences sur trois plans:

• Sur le plan financier
  En obtenant un prix égal à celui que vous auriez obtenu sur le marché libre, vous pouvez consolider votre situation financière et préparer l’avenir, en recherchant un logement adapté aux seniors, par exemple.

• Sur le plan successoral
  Aucune obligation successorale ne s’applique.

• Sur le plan fiscal
  En tant que vendeur, vous devez vous acquitter de l’impôt sur le gain immobilier. Dans le canton de Soleure, vous payez en outre des droits de mutation; dans le canton de Berne, vous en êtes exonéré, parce que vous vendez à un descendant.

Transfert du bien immobilier aux enfants en avancement d’hoirie

L’avancement d’hoirie a des conséquences sur trois plans:

• Sur le plan financier
  Vous transférez le bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur de marché ou sans contre-prestation aucune, en sachant que l’avance d’hoirie devra être compensée à votre décès lors du partage successoral.

• Sur le plan successoral
  L’enfant bénéficiaire ne paie pas la totalité du prix de vente du bien immobilier, voire rien du tout, et il reçoit la différence par rapport à la valeur réelle en tant qu’avance sur héritage. Au moment du partage successoral, cette somme est déduite de la masse successorale. L’enfant bénéficiaire doit alors verser une compensation (obligation de rapporter) aux autres héritiers, les frères et sœurs, par exemple.
  
  En règle générale, une augmentation de la valeur du bien immobilier doit être compensée, elle aussi. Il est possible de contourner cette éventualité en signant un contrat de cession devant notaire ou par testament. Dans tous les cas, la part réservataire des autres héritiers ne doit pas être lésée.
  
  Il va sans dire que vous pouvez compenser de votre vivant ce transfert en léguant des biens aux autres héritiers de manière anticipée, pour peu que vous disposiez de biens en suffisance.

• Sur le plan fiscal
  L’impôt sur les gains immobiliers est différé dans le cadre de l’avancement d’hoirie, tandis que l’impôt sur les mutations n’est pas prélevé. Cependant, la différence entre la valeur vénale et la contre-prestation, c’est-à-dire le «prix d’achat» payé par le bénéficiaire, est imposée comme une donation.
  
  n.b.: dans les cantons de Berne et de Soleure, ainsi que dans la plupart des autres cantons, les descendants directs sont exonérés de l’impôt sur les donations.

Donation du bien immobilier aux enfants

La donation a des conséquences sur trois plans:

• Sur le plan financier
  Vous déclarez expressément, en tant que testateur, donner tout ou partie de votre bien immobilier à vos enfants. On parle de donation si vous transmettez le bien dans son entier à titre gratuit et de donation mixte si vous le faites à un prix inférieur à celui du marché.

• Sur le plan successoral
  Si vous choisissez la donation plutôt que l’avance d’hoirie, aucune compensation ne pourra être exigée de la part de votre enfant. Il faut cependant vous assurer que la donation n’empiète pas sur la réserve des autres héritiers.

• Sur le plan fiscal
  Les conditions générales applicables à la donation sont les mêmes que pour l’avancement d’hoirie: pas de droit de mutation et impôt sur le gain immobilier différé. Seule la différence entre la valeur de marché et la contre-prestation est imposée en tant que donation; les descendants en sont exonérés dans les cantons de Berne et de Soleure, ainsi que dans la plupart des autres cantons.

Nous vous recommandons de faire appel à un notaire. Il saura trouver la meilleure solution pour votre famille. Nous vous accompagnons dans vos démarches et vous recommanderons des spécialistes qui travaillent dans la région.

Comment envisagez-vous votre avenir? Souhaitez-vous continuer à vivre dans votre logement sans en rester propriétaire ou le laisser à vos enfants pour emménager dans un appartement en location ou dans un nouveau bien dont vous ferez l’acquisition?

Si votre désir est de continuer à occuper votre bien, vous pouvez envisager un droit d’usufruit ou un droit d’habitation. L’un comme l’autre doivent faire l’objet d’un acte authentique et être inscrits au registre foncier. Ils prennent fin une fois radiés du registre foncier, mais au plus tard au décès de toutes les personnes qui en jouissent.

Transfert du bien immobilier assorti d’un droit d’habitation

Si vous vous réservez un droit d’habitation à la transmission de votre bien immobilier, vous pouvez rester y vivre toute votre vie, même s’il appartient officiellement à vos descendants. Soit vous l’habitez gratuitement et ne payez que les charges, soit vous versez un loyer. En tant que titulaire du droit d’habitation, vous devez déclarer la valeur locative comme revenu. Si vous versez un loyer, la valeur locative est réduite de ce loyer. Vos enfants, qui sont propriétaires légaux du bien immobilier, peuvent ainsi alléger leurs impôts.

Transfert du bien immobilier assorti d’un droit d’usufruit

Dans le cas de l’usufruit, vous pouvez habiter le logement ou le louer et percevoir un loyer. L’impôt est alors calculé sur la valeur locative ou sur le revenu locatif effectif. Vous payez en outre l’impôt sur la fortune, les intérêts hypothécaires et les primes d’assurance. En résumé, vos obligations et vos droits financiers restent pratiquement inchangés, sauf que vos descendants sont inscrits au registre foncier en tant que propriétaires et qu’ils peuvent décider seuls de la transformation ou de la vente du bien immobilier.

Le droit d’usufruit diminue la valeur du bien immobilier des propriétaires, en l’occurrence vos enfants, ce qui leur procure un avantage fiscal.

En règle générale, l’usufruit a moins de conséquences financières et fiscales pour les nouveaux propriétaires du bien immobilier. Nous vous recommandons de faire appel à un notaire. Il saura trouver la meilleure solution pour votre famille. Nous vous accompagnons dans vos démarches et vous recommanderons des spécialistes qui travaillent dans la région.

Souvent, le transfert de propriété est envisagé pour éviter la vente forcée du bien immobilier dans l’objectif de payer des soins médicaux, d’autant que les prestations de la caisse maladie et celles des 1er et 2e piliers suffisent rarement à couvrir les frais.

Il faut savoir que les avancements d’hoirie et les donations sont considérés comme des dessaisissements volontaires de fortune. Pendant dix ans, la valeur transférée est imputée à votre fortune, intérêts compris (déduction faite de 10 000 francs par an à compter du transfert). De ce fait, le droit aux prestations complémentaires (PC) diminue.

Si vous transférez votre bien immobilier de votre vivant et que vous n’avez pas besoin de soins médicaux dans les dix ans qui suivent, le dessaisissement de fortune n’a plus d’influence sur les prestations complémentaires.

Nous vous encourageons à consulter un avocat ou un notaire à ce sujet et nous vous accompagnons dans ces démarches.