Vendre son bien immobilier

Vendre son bien immobilier en 7 étapes et sans se compliquer la vie

Vos conditions de vie ou vos projets d’avenir ont changé-ils et votre logement actuel n’est plus adapté à vos besoins, si bien que vous envisagez de vendre votre maison ou votre appartement? Une telle décision n’est pas toujours facile à prendre, d’autant que les démarches peuvent être fastidieuses, les coûts, élevés et les questions, nombreuses.

Il va falloir

  • évaluer la valeur de votre bien immobilier,
  • rassembler la documentation de vente (dossier de vente),
  • mettre le bien immobilier sur le marché et le faire visiter,
  • négocier le prix,
  • signer le contrat .

Forts de notre réseau régional, de notre expérience et de nos compétences, nous vous accompagnons à chaque étape de la vente, et même au-delà. Nos spécialistes vous aident à vendre votre bien et à emménager sereinement dans votre nouveau logement.

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Première étape: la décision de vendre son bien immobilier

Du moment que la décision de vendre votre bien immobilier est prise, demandez-vous d’abord comment vous envisagez l’avenir:

  • Quels sont les besoins que devra satisfaire votre futur logement?
  • Envisagez-vous de vivre plutôt dans une maison ou un appartement?
  • Comptez-vous acheter un autre bien immobilier ou plutôt devenir locataires?

Réfléchissez à la possibilité de vendre votre bien à un membre de la famille ou à en faire donation. Peut-être pourrez-vous ainsi en transmettre la propriété et continuer à l’habiter en vertu d’un usufruit ou d’un droit d’habitation.

Les réponses à ces questions et l’horizon temporel ont une influence sur la vente et ne sont pas dénués de conséquences financières.

Dans tous les cas, faites appel à des professionnels avant de prendre une décision, que vous envisagiez de vendre, de changer de bien immobilier ou de planifier une succession.

Nous sommes à vos côtés

Nous commençons par effectuer ensemble une première analyse. Nous discutons de vos attentes et de vos souhaits liés à la vente du bien immobilier et de votre futur logement. De cette façon, nous pouvons envisager toutes les possibilités et les conséquences de vos choix.

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Deuxième étape: les conséquences financières de la vente du bien immobilier

La vente d’un bien immobilier soulève des questions de coûts et de financement, surtout si le bien en question est grevé d’une ou de plusieurs hypothèques.

Prenez contact avec la BCBE suffisamment à l’avance. Lors d’un entretien approfondi, nous vous présentons les différents modèles hypothécaires et nous vous indiquons les éléments dont il faut tenir compte.

Que devient mon hypothèque?

Vous pouvez laisser votre hypothèque arriver à échéance, la résilier de manière anticipée ou moyennant le respect de certaines conditionsêtre tenu de respecter certaines modalités, tout dépend du modèle hypothécaire.

Une hypothèque à taux fixe peut être reprise par l’acheteur. Si vous achetez un nouveau bien immobilier, vous pouvez, à certaines conditions, transférer votre hypothèque sur le nouveau bien en question. Vous trouverez d’autres informations utiles dans notre article de blog consacré au transfert et à la reprise d’une hypothèque.

Quoi qu’il en soit, il est important d’examiner bien à l’avance le contrat hypothécaire existant pour être bien informé des options possibles.

Dans quel cas une pénalité est-elle exigible en raison d’une réalisation anticipée?

Si vous résiliez une hypothèque plus tôt que prévu, vous pouvez être tenu de payer une pénalité, dont le montant varie en fonction des conditions du contrat et de la situation du marché au moment de la réalisation anticipée. Le montant est calculé sur la base de la différence entre le montant des intérêts dus pour la durée résiduelle et le rendement des placements que votre banque peut réaliser sur le marché monétaire ou sur le marché des capitaux.

Confrontés à une pénalité, certains propriétaires augmentent le prix de vente de leur bien immobilier du montant de l’indemnité, afin de réduire les frais lors de la vente. Cette décision doit être mûrement réfléchie, car elle peut nuire à l’attrait du bien immobilier pour l’acheteur.

Il est donc préférable de demander au préalable l’avis de la banque.

Quels sont les frais facturés à la vente du bien immobilier?

En plus de la pénalité éventuelle liée à la réalisation anticipée, les frais sont les suivants:

  • Frais de notaire: établissement et authentification de l’acte de vente, notification du transfert de propriété à l’Office du registre foncier, établissement éventuel de cédules hypothécaires (frais partagés en règle générale à 50/50 entre le vendeur et l’acheteur)
  • Mise sur le marché du bien immobilier: services éventuels d’un agent immobilier, annonces
  • Impôt sur les gains immobiliers
  • Impôt sur les mutations: 1,8 % du prix d’achat dans le canton de Berne, 2,2 % du prix d’achat dans le canton de Soleure (pris en charge par l’acheteur la plupart du temps)

Comment est calculé l’impôt sur les gains immobiliers?

L’impôt sur les gains immobiliers est dû à la remise du bien immobilier et à réception du paiement du prix d’achat. Il est acquitté sur le bénéfice net, calculé comme suit:

Bénéfice net = prix de vente – prix d’achat – investissements à plus-value – frais engagés pour la vente 

Un report d’impôt est possible dans certains cas, c’est-à-dire que l’impôt sur les gains immobiliers ne doit être payé qu’à une date ultérieure. Exemple: vous avez vendu votre bien immobilier et achetez dans les deux ans en Suisse un nouveau logement à usage propre que vous payez grâce au produit de la vente de votre premier bien immobilier. Dans ce cas, la dette fiscale est exigible lors de la vente du second bien immobilier.

Calculez en ligne le montant de l’impôt sur les gains immobiliers:

Impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Berne

Impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Soleure

 

"Nous vous accompagnons à toutes les étapes de la vente de votre bien immobilier."

Käser Franziska, coach financier, Langenthal

Nous répondrons à vos questions concernant les conséquences et les frais de la vente, et nous saurons vous conseiller.

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Troisième étape: la mise en vente du bien immobilier

Pour pouvoir proposer votre bien immobilier à la vente, vous devez (faire) estimer sa valeur, rassembler la documentation de vente et le mettre sur le marché.

Vous pouvez le faire vous-même ou solliciter un agent immobilier. Les services d’un professionnel font augmenter les frais, certes, mais ce spécialiste vous décharge de tâches fastidieuses ou qui demandent parfois beaucoup de temps.

Le prix de vente peut être déterminé de deux manières: prix fixe ou appel d’offres dans le cadre d’une procédure ad hoc. La durée des négociations et le nombre de tours varie en fonction des cas.

Quel que soit votre choix, nous nous tiendrons à vos côtés. En plus de solliciter notre réseau de professionnels, nous pouvons ajouter votre bien immobilier à notre catalogue interne ou vous recommander des points de contact utiles.

(Faire) évaluer le bien immobilier

Un prix de vente ne se calcule pas à la légère. S’il est trop élevé, la procédure de vente se prolonge inutilement et engendre de la frustration; s’il est trop bas, on perd de l’argent.

La valeur vénale , autrement dit le prix qui devrait être obtenu dans les douze mois à des conditions de marché usuelles, dépend de plusieurs facteurs:

  • le lieu (ville / campagne / agglomération, canton, coefficient annuel, etc.),
  • l’emplacement (quartier, infrastructure, vue, etc.),
  • le bâtiment (année de construction, surface habitable, état général et efficacité énergétique, rénovation, etc.).

Pour une première estimation, le mieux est de rechercher des biens comparables sur des portails immobiliers ou d’utiliser des calculateurs en ligne gratuits. Seuls des spécialistes peuvent vous donner une estimation précise (agent immobilier, estimateur professionnel).

Comment rassembler la documentation de vente ?

Le dossier de vente comprend, entre autres,

  • des photographies de qualité de l’intérieur et de l’extérieur du bien immobilier,
  • un extrait du registre foncier,
  • un plan du bâtiment,
  • les documents de financement,
  • une liste des investissements réalisés.

La documentation est pour ainsi dire la carte de visite de votre bien immobilier; elle doit donc être attrayante et réunie avec soin. Veillez aux moindres détails, faites appel éventuellement à des spécialistes (par ex. pour les photos) et envisagez, le cas échéant, de la proposer en plusieurs langues.

Où et comment publier une annonce?

L’annonce de votre bien immobilier doit donner la meilleure impression possible. Il y a donc lieu de soigner les photos en particulier. Plus les informations sont nombreuses, plus l’annonce est crédible. L’ajout d’une visite virtuelle permet de dissuader les personnes qui ne sont pas vraiment intéressées.

Demandez-vous quelles sont les plateformes qui vous permettent d’atteindre le plus grand nombre de personnes, mais surtout un groupe cible précis (par ex. les familles, les ménages à deux revenus, les seniors, etc.).

Réfléchissez également, en guise d’inspiration, à la manière et aux canaux que vous choisiriez pour rechercher un bien immobilier: annonces sur des portails immobiliers ou des sites d’agences immobilières, bouche-à-oreille (amis, famille, travail), annonces dans les locaux de la banque ou dans les commerces.

Une suggestion: pensez à newhome, la plateforme immobilière des banques cantonales.

Quatrième étape: la recherche d’un acheteur

Il est temps de faire visiter votre bien immobilier aux personnes intéressées et de faire leur connaissance. Cette étape peut prendre passablement de temps et se révéler éprouvante sur le plan émotionnel. Si vous faites appel à un agent immobilier, c’est généralement lui qui se charge de cette mission.

Une fois que vous avez quelques offres crédibles, il est temps de négocier. Envisagez une date pour la remise des clés, précisez quel est l’état général du logement et enquérez-vous de la garantie de financement (confirmation de financement). Ces renseignements peuvent être utiles pour choisir un acheteur, bien qu’en fin de compte, c’est souvent l’intuition qui prime.

Cinquième étape: les démarches officielles

Avez-vous trouvé un acheteur? Le notaire établit le contrat de vente pendant que vous réglez les derniers détails avec le nouveau propriétaire.

Le contrat de vente est signé par les deux parties devant notaire. En règle générale, le vendeur reçoit un acompte sur le prix d’achat le jour de la signature, ou même avant, lorsque l’acheteur réserve le bien immobilier. Il ne reste plus ensuite qu’à régler l’inscription au registre foncier, les factures et les impôts.

Nous sommes à vos côtés tout au long de ces démarches. Nos conseillères et nos conseillers vous renseignent sur notre réseau régional, ils vous aident à conclure la vente, ils relisent le projet de contrat et ils vous proposent au besoin une formule de financement complémentaire. En résumé, nous sommes votre interlocuteur privilégié si vous comptez vendre votre bien immobilier.

Comment assurer le financement de mon nouveau logement?

Vous vendez votre bien immobilier pour en acheter un autre? Cette situation peut être problématique, car votre capital est encore immobilisé dans l’ancien bien immobilier. Or, vous en avez besoin pour le nouvel achat.

Vous avez trois options:

  1. Vous vendez avant d’acheter: vous disposez ainsi des fonds propres à investir dans le nouveau bien immobilier.
  2. Vous vendez et vous achetez simultanément: les fonds propres sont directement réutilisables, sans recourir à un financement transitoire.
  3. Vous achetez avant de vendre: un financement transitoire peut être nécessaire jusqu’à ce que la vente soit finalisée ou que le produit de la vente soit encaissé. Nous vous exposons volontiers les différentes possibilités.

Sixième étape: le déménagement et la remise des clés

Le moment est venu de vous séparer de votre bien immobilier et de gérer le capital que vous a rapporté la vente. Préparez avec soin votre déménagement pour que tout se passe le mieux possible et n’oubliez pas de signaler votre changement d’adresse aux autorités, aux compagnies d’assurance, à votre banque, etc.

Réglez les derniers détails avec l’acheteur, comme la reprise des contrats de service ou les menues réparations, puis, le moment venu, remettez le bien immobilier dans l’état qui a été convenu. Consignez dans un procès-verbal l’état du bien et les défauts éventuels, pour vous éviter tout problème ultérieurement.

Septième étape: l’investissement du produit de la vente

Le bien immobilier est vendu, le capital est sur votre compte. Après déduction de l’impôt sur le gain immobilier, des frais de vente, de l’indemnité éventuelle découlant de la réalisation anticipée et, le cas échéant, des remboursements à votre caisse de pension, vous pouvez disposer du capital.

Il peut être judicieux de le réinvestir pour faire fructifier votre patrimoine, pour vous protéger contre l’inflation ou pour réaliser un autre rêve, tout dépend de votre situation individuelle. Dans le cadre d’un conseil en placement complet, nous trouverons ensemble la meilleure formule pour vous et nous choisirons la stratégie de placement qui convient le mieux à vos besoins.

Vous pourrez ainsi aborder le nouveau chapitre de votre vie, à l’aise dans votre nouveau logement.

L’accession à la propriété de A à Z

Nous saurons vous convaincre par une approche de conseil à la fois personnalisée et complète. Nous ferons en sorte que vous puissiez réaliser votre rêve en abordant avec vous les questions de financement et de prévoyance.

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Réponses à vos questions sur le logement en propriété

Que vous soyez à la recherche de la formule de financement adéquate ou déjà propriétaire de votre logement, les sujets suivants sont susceptibles de vous intéresser. 

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