Valeur locative: calcul et moyens de la faire baisser – BCBE

Les propriétaires immobiliers se retrouvent chaque année, au moment de remplir leur déclaration d’impôts, devant le terme «valeur locative». En effet, toute personne qui habite dans son propre logement doit déclarer le revenu qu’elle pourrait en retirer si elle le louait. Et cette information n’est pas sans incidence sur vos impôts.

La valeur locative est le montant que les propriétaires pourraient percevoir s’ils louaient leur bien immobilier. Ils doivent l’ajouter à leur revenu imposable. Résultat: si vous êtes propriétaire, vous devez payer un impôt sur le revenu plus élevé, bien que vous n’ayez pas touché un centime de plus.

Cela semble bien injuste. Pourtant, le but de la valeur locative est d’assurer une meilleure équité fiscale entre les propriétaires et les locataires: il ne faut pas que le fait de posséder un bien immobilier permette de payer moins d’impôts qu’en étant locataire. Il faut dire que les propriétaires bénéficient de plusieurs avantages fiscaux, puisqu’ils peuvent par exemple déduire de leur revenu imposable les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien.  

C’est aux autorités cantonales de déterminer la valeur locative du bien immobilier en estimant le loyer qui serait demandé sur le marché s’il était donné en location. Bien que chaque canton ait ses propres règles de calcul, tous prennent en compte plusieurs facteurs:

• le prix des loyers dans la région,
• la surface habitable,
• la situation géographique,
• le type de logement, et
• l’âge du bâtiment. 

Le Tribunal fédéral a toutefois imposé un plancher à l’échelle nationale. Pour les impôts cantonaux, la valeur locative doit s’élever à 60% au moins de la valeur réelle sur le marché. Pour les impôts fédéraux, elle doit être de 70% au moins.

La valeur locative est aussi calculée pour les résidences secondaires et les appartements de vacances. Si vous êtes propriétaire de deux biens, c’est toutefois la valeur locative la plus élevée qui fait foi pour le calcul de l’impôt fédéral direct et des impôts cantonaux. Les bases légales destinées à promouvoir l’accès à la propriété par une réduction de la valeur locative s’appliquent uniquement aux résidences principales.

Calcul dans le canton de Berne

Le canton de Berne utilise la «valeur locative de procès-verbal». Cette valeur locative de base découle de l’évaluation du bien selon les normes établies par la Commission cantonale d’estimation.

Afin de calculer la valeur locative déterminante, la valeur locative de procès-verbal est multipliée par le facteur de valeur locative, qui est fixé pour chaque commune au cas par cas. Le facteur de valeur locative servant à calculer la valeur locative pour les impôts cantonaux est inférieur au facteur utilisé pour calculer la valeur locative valant pour l’impôt fédéral direct. Par conséquent, la valeur locative cantonale est toujours inférieure de 14,5% à la valeur locative fédérale.

Exemples: le facteur de valeur locative dans la commune de Bätterkinden s’élève à 90% pour les impôts cantonaux, mais à 106% pour l’impôt fédéral direct. Dans le quartier de la Lorraine, en ville de Berne, le facteur est de 61% pour les impôts cantonaux et de 72% pour l’impôt fédéral.

Vous trouverez ici la liste des facteurs de valeur locative de toutes les communes du canton de Berne à partir de l’année fiscale 2020. 

Calcul dans le canton de Soleure

Pour calculer la valeur locative, le canton de Soleure utilise la valeur cadastrale. Celle-ci est estimée par des spécialistes et s’élève à 25% à 45% de la valeur vénale du bien immobilier.

La valeur locative équivaut à un forfait compris entre 8,8% et 10,63% de la valeur cadastrale, si celle-ci est égale ou inférieure à 240 000 francs. Ce pourcentage varie en fonction de l’endroit où est situé le bien immobilier. Le canton de Soleure est divisé en cinq groupes de communes, chacun ayant son propre taux.

Vous trouverez ici la répartition des communes dans le canton et le taux retenu pour calculer la valeur locative.

Pour les bâtiments dont la valeur cadastrale est supérieure à 240 000 francs, la valeur locative est déterminée au cas par cas. Elle s’élève alors à 60% à 90% de la valeur locative théorique du bien immobilier.

Si vous êtes propriétaire, la valeur locative de votre bien augmente votre revenu imposable et, par conséquent, vos impôts. Vous pouvez limiter partiellement cette hausse en déduisant les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien.

En période de taux bas, la valeur locative de nombreux biens immobiliers est en général supérieure aux intérêts hypothécaires et au forfait des frais d’entretien, ce qui a pour effet de faire grimper le revenu imposable.

Lorsque les taux remontent, la charge d’intérêt croît elle aussi. Ainsi, en phase de taux élevés, il n’est pas impossible que les déductions soient supérieures à la valeur locative. En pareil cas et au vu des règles en vigueur, les propriétaires voient alors leur charge fiscale diminuer. Il en va de même lorsque les frais d’entretien effectifs sont plus hauts que la forfait pouvant être déduit. 

Exemple à Berne 

• La famille Koller habite à Thoune. 
• Revenu imposable: CHF 80 000.–  
• Montant de l’hypothèque: CHF 600 000.– 
• Taux d’intérêt: 2,5%
• Valeur locative de procès-verbal: CHF 30 000.– 

Calcul de l’incidence de la valeur locative sur la charge fiscale: 

• Valeur locative (coefficient de 76%): CHF 22 800.–
• Intérêts hypothécaires: CHF 15 000.–
• Frais d’entretien (forfait de 20%): CHF 4560.– 
• Majoration du revenu imposable: CHF 3240.– 

La famille Koller voit son revenu imposable augmenté de 3240 francs en raison de la valeur locative. Il se monte ainsi à 83 240 francs. La famille doit alors payer environ 800 francs d’impôt en plus par an.

Exemple à Soleure 

• La famille Meier habite à Granges:
• Revenu imposable: CHF 80 000.– 
• Montant de l’hypothèque: CHF 600 000.–
• Taux d’intérêt: 2,5%
• Valeur cadastrale: CHF 200 000.– 

Calcul de l’incidence de la valeur locative sur la charge fiscale:

• Valeur locative: (taux forfaitaire de 10,63% de la valeur cadastrale): CHF 21 260.–
• Intérêts hypothécaires: CHF 15 000.–
• Frais d’entretien (forfait de 20%): CHF 4252.–
• Majoration du revenu imposable: CHF 2008.–

La famille Meier voit son revenu imposable augmenté de 2008 francs en raison de la valeur locative. Il se monte ainsi à 82 008 francs. La famille doit alors payer environ 550 francs d’impôt en plus par an.

Il est possible que la valeur locative soit trop élevée, parce que les autorités ont fait une erreur ou parce que des travaux ont considérablement modifié la valeur du bien depuis la dernière estimation. Sachez que, dans de nombreux cantons, vous pouvez demander une réduction de la valeur locative si des travaux vous ont contraint à vous reloger ailleurs durant un certain temps.

Vérifiez chaque année l’estimation de la valeur locative de votre bien immobilier dans la décision de taxation des autorités cantonales. Si vous décelez une incohérence ou si vous avez des motifs valables de demander une réduction de la valeur locative, nous vous conseillons de vous adresser directement aux autorités compétentes. 

La valeur locative est le «serpent de mer» de la politique suisse depuis de nombreuses années. Les différentes tentatives pour l’abolir avaient toutes échoué jusqu’à présent. Fin 2024, le Conseil national et le Conseil des États se sont mis d’accord et ont décidé d’abolir purement et simplement la valeur locative, en modifiant la Constitution fédérale. Le 28 septembre 2025, tant le peuple suisse que les cantons ont accepté ce changement.

Voici les nouveautés dans les grandes lignes:

• L’impôt sur le loyer fictif d’un bien immobilier à usage propre est supprimé.
• Les frais d’entretien d’un bien immobilier à usage propre ne sont plus déductibles des impôts.
• Un impôt réel sur les résidences secondaires destinées essentiellement à l’usage de leur propriétaire est introduit.
• Cette réforme touche tous les contribuables, même les locataires, car toutes sortes d’intérêts pouvaient jusqu’à présent être déduits des impôts. Dorénavant, cela sera possible uniquement pour les biens immobiliers donnés en location.
• Les personnes qui achètent pour la première fois un logement en Suisse peuvent déduire les intérêts passifs pendant dix ans, à concurrence d’un certain montant.

La mise en œuvre de la réforme est du ressort des cantons et de la Confédération. Les premiers disposent pour ce faire de deux ans au moins, ce qui leur laisse suffisamment de temps pour examiner la situation et ajuster les impôts. Étant donné que le sujet est compliqué, n’hésitez pas à nous contacter. Nous vous aiderons à y voir plus clair et vous montrerons comment intégrer les nouvelles dispositions dans votre déclaration d’impôt.

Date de publication: 27.08.2024 / mise à jour: 29.09.2025