Logement

La valeur locative: un instrument fiscal

La valeur locative, une épine dans le pied de nombreuses et nombreux propriétaires, pourrait bientôt disparaître. Mais de quoi s’agit-il exactement?

Tôt ou tard, les personnes propriétaires de leur logement y sont confrontées. En effet, si vous habitez un appartement ou une maison qui vous appartient, vous devez déclarer ce que l’on appelle dans le jargon fiscal la «valeur locative» de votre bien parmi vos revenus. Pourquoi? Les questions et réponses qui suivent vous l’expliquent.

Qu’est-ce que la valeur locative?

Le terme «valeur locative» est propre au droit fiscal suisse. À l’origine, il s’agit d’imposer le loyer hypothétique d’un bien immobilier habité par son propriétaire. Elle représente le montant théorique qu’un propriétaire pourrait tirer de la location de son propre logement. La valeur locative repose sur un principe de solidarité fiscale: propriétaires et locataires doivent être traités fiscalement de la même manière. Posséder son appartement ou sa maison ne devrait pas être plus avantageux que de louer le même logement. Ne pas payer de loyer contribue directement à la fortune des propriétaires. La valeur locative s’ajoute donc au revenu imposable.

Comment calcule-t-on la valeur locative?

Différents facteurs sont pris en compte pour calculer la valeur locative: prix des loyers dans la région, surface habitable, situation géographique, type de logement et âge du bâtiment. Le résultat est une estimation du loyer théorique. La méthode de calcul de la Confédération et celle des cantons n’est pas la même; elle peut même varier d’un canton à l’autre. Ainsi, un bien immobilier peut posséder deux valeurs locatives différentes: une pour l’impôt fédéral direct et l’autre, plus basse, pour les impôts cantonaux et communaux. Selon le Tribunal fédéral, la valeur locative utilisée par le canton de Berne et les communes bernoises doit correspondre à au moins 60% du loyer estimé, contre un minimum de 70% pour l’imposition fédérale. Les résidences secondaires ont aussi une valeur locative. Pour calculer l’impôt fédéral direct, la valeur locative la plus élevée fait foi. Les bases légales destinées à promouvoir l’accès à la propriété par une réduction de la valeur locative s’appliquent uniquement aux résidences principales.

Comment les cantons de Berne et de Soleure calculent-ils la valeur locative?

Un document explicatif  de 32 pages publié par l’Administration fédérale des contributions explique la méthode d’évaluation en détail. Le canton de Soleure calcule la valeur locative à partir de la valeur cadastrale (25% à 45% de la valeur vénale d’un bien immobilier). Le canton de Berne, quant à lui, utilise la «valeur locative de procès-verbal». Cette valeur locative de base découle de l’évaluation du bien selon les normes établies par la Commission cantonale d’estimation. Afin d’encourager l’accès à la propriété, la loi fiscale bernoise fixe une valeur locative inférieure à celle de la Confédération. Si un propriétaire pense que sa valeur locative est surévaluée, il peut la contester. Par exemple, quand les enfants quittent le foyer familial, les chambres alors inutilisées peuvent faire baisser la valeur locative.

Quelles sont les conséquences fiscales de la valeur locative?

Dans leur déclaration d’impôts, les propriétaires doivent inclure la valeur locative dans leurs revenus. En contrepartie, ils peuvent déduire les intérêts hypothécaires, les frais d’entretien du logement et les taxes immobilières. La différence entre, d’une part, les loyers théoriques et, d’autre part, les dépenses liées à la propriété est soumise à l’impôt sur le revenu. Il est important de ne pas oublier d’inscrire les déductions au moment de remplir la déclaration. Elles permettent d’atténuer la charge fiscale, alourdie par la valeur locative.

Est-ce que la valeur locative sera supprimée?

Le 25 août 2021, le Conseil fédéral s’est prononcé en faveur de la suppression de la valeur locative et d’un changement de système d’imposition de la propriété du logement. Le Conseil des États lui a emboîté le pas le 21 septembre 2021. Si le Conseil national en fait de même, la valeur locative pourrait en effet disparaître. Toutefois, on ne sait pas encore à quelles conditions. On peut raisonnablement penser que la déduction des frais d’entretien et des intérêts sera aussi supprimée. Reste également à définir le champ d’application de la modification de la loi: certains demandent d’abolir uniquement la valeur locative des résidences principales et de maintenir celle des appartements de vacances et autres résidences secondaires. De plus, il faut encore définir le calendrier de cette réforme. Il n’est pas exclu que cette question fasse l’objet d’un référendum et que le peuple doive se prononcer.

Si vous souhaitez en savoir plus sur la valeur locative, n’hésitez pas à consulter l’édition d’automne 2021 du Baromètre de l’immobilier de la BCBE , qui analyse les conséquences que la suppression de la valeur locative aurait pour les propriétaires de leur logement (en ligne dès le 4 novembre).

Ne manquez pas non plus notre manifestation en ligne  du 16 novembre 2021. Noëmi Capelli, stratège en placement et économiste à la BCBE, y abordera cette question.

Nous restons à votre entière disposition pour répondre à vos questions relatives à la propriété immobilière. N’hésitez pas à convenir d’un entretien-conseil afin d’aborder ce sujet avec votre coach financier.

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