Estimation de la valeur vénale d’un bien immobilier – BCBE

Une maison ou un appartement, ce n’est pas seulement quatre murs: c’est chez vous. Lorsque le moment est venu de déménager, de nombreux propriétaires ont du mal à déterminer un prix raisonnable. Après tout, il n’est pas facile de réduire à un simple chiffre tous les moments et souvenirs, ainsi que le temps, l’argent et l’énergie investis. Et les personnes intéressées seront-elles prêtes à payer «votre» prix?

En effet, un prix trop élevé ralentira le processus, car il n’y aura pas suffisamment d’acheteuses et d’acheteurs potentiels. A contrario, s’il est trop bas, vous perdrez inutilement de l’argent. Pour éviter cette situation, il est essentiel de déterminer correctement la valeur vénale, qui est une estimation objective.

Celle-ci est obligatoire en cas de vente, de divorce ou d’héritage. Dans tous les autres cas, elle reste utile pour fixer le prix et négocier avec les acheteuses et acheteurs potentiels.

Le facteur principal est généralement l’emplacement: la valeur d’un bien immobilier situé dans une région mal desservie peut diminuer de 40% par rapport à celle du même bien situé dans un lieu attrayant.

Les autres facteurs sont:

• la superficie du logement et de la parcelle;
• le nombre de pièces;
• le volume des pièces;
• l’année de construction;
• l’état;
• le niveau d’équipement;
• l’architecture et l’esthétique;
• la vue, l’ensoleillement, les nuisances sonores;
• certaines particularités;
• le taux d’imposition de la commune.

Le prix de vente ne correspond pas toujours à la valeur vénale, qui sert avant tout d’indicateur. D’autres facteurs jouent un rôle sur le prix de vente, que vous allez fixer au-dessus ou en dessous de la valeur vénale, ainsi que sur le montant réel que vous pourrez finalement obtenir.

En effet, celui-ci est déterminé par l’offre et la demande, comme sur tout marché. Plus la demande est forte, plus vos chances de vendre votre bien au-dessus de la valeur vénale sont élevées. En revanche, le prix de vente est généralement inférieur à la valeur vénale en cas de vente forcée (vente aux enchères publiques) ou de transmission au sein de la famille.

Dans un premier temps, un calculateur en ligne peut vous donner une fourchette de prix. Cependant, seule une personne qualifiée qui viendra évaluer votre bien sur place pourra faire une estimation objective et vous communiquer des informations fiables.

Les services d’un estimateur immobilier coûtent entre 1000 et 2000 francs. Cette dépense en vaut généralement la peine, car vous pouvez souvent récupérer ce montant. En effet, vous êtes susceptible de pouvoir le prendre en compte dans le prix de vente et dans vos arguments lors de la négociation de celui-ci.

Pour une évaluation la plus objective possible, nous vous recommandons de faire appel à une personne indépendante qui n’est pas impliquée dans le processus de vente. Pour ce faire, vous pouvez notamment vous adresser aux organismes suivants:

• SIV (Association suisse des estimateurs immobiliers);
• HEV (Association des propriétaires fonciers);
• SVIT (Association suisse de l’économie immobilière).

L’estimation est souvent incluse dans l’offre de services des agences immobilières. Si vous faites appel à l’une d’elles, gardez à l’esprit que certains agents immobiliers peuvent poursuivre des intérêts personnels et fixer une valeur vénale légèrement plus basse pour vendre la propriété plus rapidement, par exemple.

Si vous ne vendez pas votre bien par vous-même, mais avec l’aide d’une ou d’un spécialiste, tenez compte idéalement de recommandations personnelles ou de la bonne réputation des différents prestataires.

Nous vous recommandons également volontiers des expertes et des experts de notre vaste réseau régional.

Documents nécessaires pour déterminer la valeur vénale

Pour calculer la valeur vénale de votre bien par l’intermédiaire d’une ou d’un spécialiste, vous devez être en possession des documents suivants:

Concernant l’immeuble:

• l’extrait du registre foncier;
• les rapports de propriété;
• le registre foncier: représentation de la situation et de la superficie du bien-fonds;
• le plan cadastral: informations sur l’emplacement de l’immeuble et l’utilisation des surfaces attenantes.

Concernant le bien immobilier:

• les plans de construction;
• le certificat d’assurance du bâtiment;
• le certificat énergétique;
• la documentation des mesures d’assainissement préservant ou augmentant la valeur;
• les informations sur les contrats de location ou de bail existants, si disponibles.

Dans la plupart des cas, l’évaluation de la valeur vénale est exprimée en fourchette de prix, pas en montant concret. Si votre bien se trouve dans une région à forte demande, vous pouvez vous orienter vers le haut de la fourchette ou même légèrement au-dessus.

Outre la situation du marché et la demande prévue, cette décision dépend également de votre situation personnelle et de vos priorités. Ainsi, vous pouvez fixer le prix un peu plus bas si vous souhaitez vendre rapidement ou si vous voulez que de nombreuses familles se portent candidates.

Vous pouvez également envisager de commencer un peu plus haut, d’essayer de vendre à ce prix et de le revoir à la baisse si nécessaire. Pour autant, n’oubliez pas que le prix d’achat indiqué est publiquement visible et que les personnes intéressées observent parfois le marché pendant des mois, voire des années. Si votre offre reste trop longtemps sur le marché et que le prix baisse, peut-être même à plusieurs reprises, cela peut dissuader les acheteuses et acheteurs potentiels.

Si vous préférez ne pas déterminer de prix fixe, vous pouvez également obtenir différentes offres par le biais d’enchères. Cette procédure peut donner lieu à de nouvelles discussions sur le prix ou à plusieurs offres.

Quel que soit votre choix, trouver le juste milieu entre l’offre et la demande est essentiel. À cet égard, rien ne vaut une valeur vénale correctement estimée.

Date de publication: 24.04.2024