Si vous habitez dans votre propre logement, la valeur locative disparaîtra et votre revenu imposable diminuera. En parallèle, vous ne pourrez toutefois plus faire valoir certaines déductions importantes, par exemple celles pour les intérêts hypothécaires, l’entretien, les rénovations et un assainissement énergétique. Les cantons pourront décider eux-mêmes d’admettre la déduction des frais liés à des rénovations énergétiques. Ainsi, la propriété à usage propre devient plus neutre sur le plan fiscal, étant donné que les avantages fiscaux destinés à l'entretien sont supprimés. Tant que les coûts jusqu’ici déductibles ne dépassaient pas la valeur locative, il en résultera un allègement fiscal.

À la retraite, la suppression de la valeur locative peut être un soulagement, car votre revenu est généralement plus bas. Dans le même temps, des rénovations conséquentes sont souvent à l’ordre du jour. Sans déductions fiscales, vous devez les financer entièrement vous-même. Il est donc d’autant plus important que vous conserviez suffisamment de liquidités.

Mieux vaut bien réfléchir avant de procéder à des amortissements. Un amortissement réduit certes la charge d’intérêts, mais immobilise le capital et réduit la flexibilité financière, ce qui peut poser problème dès lors qu’il faut encore avoir assez d'argent pour couvrir les dépenses courantes ou les investissements futurs.

Avec l’âge vient le moment de réfléchir à des sujets comme l’usufruit et le droit d’habitation. Il convient d’examiner ces options dans le cadre d’une planification successorale ou patrimoniale. 

Si vous achetez pour la première fois un logement que vous habiterez, vous bénéficierez d’une déduction fiscale limitée dans le temps. Celle-ci facilite votre accès à la propriété et remplace la déduction actuelle des intérêts passifs, mais seulement pour une durée maximale de dix ans. Au début, les couples mariés pourront déduire au maximum 10 000 francs par an et les personnes seules, 5000 francs. Le montant diminue chaque année de manière linéaire (de 1000 francs pour les couples, de 500 francs pour les personnes seules) jusqu’à arriver à zéro.

En raison de cette limitation, l’allègement fiscal sera en général moins important que dans le système actuel, en particulier si les taux hypothécaires sont élevés au cours des premières années.

De nombreuses jeunes familles achètent aujourd’hui un bien immobilier à rénover, ce qui nécessite des investissements supplémentaires. Jusqu’ici déductibles, ces coûts ne donneront plus droit à un avantage fiscal. Une planification minutieuse de la charge supportable et des liquidités est plus importante que jamais.

Lorsque vous vendez un logement à usage propre, vous devez vous acquitter de l’impôt sur les gains immobiliers au niveau cantonal. Pour déterminer le bénéfice imposable, on soustrait les coûts initiaux au prix de vente. En font notamment partie: le prix d’acquisition, les investissements générant une augmentation de la valeur du bien et les coûts de transaction tels que les droits de mutation et les commissions de courtage. La durée de possession de l’immeuble influence la charge fiscale: en principe, plus elle est longue, plus l’impôt est bas.

Jusqu’à présent, les dépenses destinées à augmenter la valeur étaient séparées des frais d’entretien dans la déclaration d’impôt, qui n’étaient pas déductibles. Cette distinction s’avérait utile en vue d’une vente ultérieure. Avec la nouvelle réglementation, la déduction des frais d’entretien est supprimée et les investissements destinés à augmenter la valeur du bien sont comptabilisés pour la première fois au moment de la vente.

Dans les cantons sans régime de valeur de remplacement, comme le canton de Berne, il est donc très important de documenter soigneusement de tels investissements afin de les faire valoir comme coûts initiaux lors d’une vente ultérieure.

Si vous possédez un deuxième bien immobilier à usage propre, la suppression de la valeur locative s’y applique aussi. De même, vous ne pouvez plus déduire les frais d’entretien et les intérêts passifs (sous réserve de nouvelles exceptions).

Les cantons et les communes peuvent désormais introduire un impôt réel supplémentaire sur les résidences secondaires qui sont principalement utilisées par leurs propriétaires. Cet impôt n’est pas lié à un revenu, mais directement à la propriété de l’immeuble (à l’instar des impôts immobiliers). Pour le calculer, les autorités s’appuient en général sur la valeur officielle ou un pourcentage de celle-ci.

L’introduction d’un tel impôt est laissée à l’appréciation des cantons et nécessite, le cas échéant, une adaptation de la Constitution cantonale.

Pour les immeubles de rapport ou en location, les changements sont moins importants: les revenus locatifs restent imposables et les frais d’entretien peuvent toujours faire l’objet d’une déduction. Toutefois, les investissements destinés à augmenter la valeur du bien, par exemple, une rénovation énergétique, ne sont plus déductibles au niveau fédéral. Les cantons doivent encore décider trancher cette question (cf. «Entretien»).

La déduction des intérêts passifs est soumise aux nouvelles règles générales. En d’autres termes, à l’exception de la déduction pour l’acquisition du premier logement, les intérêts passifs ne pourront à l’avenir être déduits que pour les immeubles en location, et ce, de manière limitée. En Suisse, le montant dépend de la part de patrimoine immobilier donné en location par rapport à la fortune totale (méthode dite «proportionnelle restrictive»). Les valeurs fiscales font foi; pour les immeubles, il s’agit de la valeur officielle. Comme celle-ci est généralement inférieure à la valeur vénale, l’effet restrictif est d’autant plus marqué.

Exemple: Monsieur Rochat possède le bien immobilier où il habite (valeur officielle: 700 000 francs), un bien immobilier qu’il loue (900 000 francs) ainsi que des titres pour un montant de 200 000 francs. Sa fortune totale s’élève à 1,8 million de francs. Les intérêts passifs équivalent à 17 000 francs. Comme la part louée représente 50 % de sa fortune totale, il peut déduire de sa facture d’impôt 50 % des intérêts passifs, soit 8500 francs.

Si un propriétaire à la fois habite lui-même et loue son bien immobilier, il faut procéder à une répartition proportionnelle. En règle générale, on s’appuie sur le rapport entre la surface habitable et la surface utile et, le cas échéant, l’utilisation effective (p. ex. jours de location pour les appartements de vacances). Seule la proportion des frais d’entretien et des intérêts passifs imputable à la part louée est déductible. Il faut donc documenter soigneusement l’utilisation du logement.

Pour de nombreux propriétaires, c’est là qu’ils peuvent encore y gagner. Si vous devez effectuer des travaux d’entretien, mieux vaut les mettre en œuvre avant le 1^er janvier 2029. Passé ce délai, vous ne pourrez plus du tout les déduire.

Il convient de distinguer les mesures qui préservent la valeur de celles qui en augmentent la valeur.

• Maintien de la valeur du bien immobilier: mesures visant à préserver l’état actuel ou à remettre le bien en état (p. ex. remplacement de la cuisine, rénovation de la façade) → déductibles

• Augmentation de la valeur du bien immobilier: mesures visant à augmenter le standing ou agrandir l’espace habitable (p. ex. aménagement des combles, amélioration du confort) → non déductibles, mais pertinent comme coûts initiaux en cas de vente ultérieure

Pour les immeubles en location partielle, il faut tenir compte de la répartition proportionnelle: Les frais d’entretien pour la partie louée restent déductibles, mais pas ceux pour la partie à usage propre. Les coûts totaux doivent être répartis de manière objective.

À l’avenir, les mesures d’efficacité énergétique augmentant la valeur du bien ne pourront plus être déduites au niveau fédéral, que le propriétaire habite ou loue le bâtiment. Pour les immeubles en location, les investissements de remplacement (p. ex. chauffage, fenêtres) pourront encore faire l’objet de déductions en tant que frais d’entretien (maintien de la valeur). Par ailleurs, au niveau fédéral, il ne sera plus possible de reporter la déduction, tant pour les immeubles à usage propre qu’en location. Il en va de même pour les frais de démolition en vue d’une construction de remplacement. En revanche, les travaux de conservation du patrimoine restent déductibles pour les immeubles à usage propre et en location, pour autant que les autorités les ordonnent.

Les cantons sont libres de continuer à offrir un avantage fiscal pour les mesures énergétiques jusqu’en 2050 au plus tard. C’est aussi le cas pour la déduction reportée et les frais de démolition. Passé cette échéance, les déductions pour les immeubles à usage propre seront exclues (les dispositions cantonales relatives aux travaux de conservation des monuments historiques restent à déterminer).

La suppression de la valeur locative marque la fin de la déduction des intérêts passifs pour les logements en propriété, sauf de l’acquisition du premier logement ou de la mise en location. Les intérêts hypothécaires deviennent ainsi une simple charge, car ils ne diminuent plus les impôts.

Amortir davantage réduit la charge d’intérêts, mais immobilise les liquidités. Cet argent n’est alors plus disponible ni pour des investissements ni pour des dépenses imprévues ou des rénovations. En l’absence de déductions fiscales, il est donc essentiel de faire le point sur les rendements et les liquidités.

La pertinence d’un amortissement dépend du taux hypothécaire et du rendement des placements alternatifs après déduction des impôts:

• Si le rendement est supérieur aux coûts de financement, il peut être judicieux de maintenir l’hypothèque et de procéder à des placements en capital.
• Si le rendement net est inférieur, il serait préférable d’amortir.

Mais il faut prendre en compte d’autres aspects également: la phase de vie, la propension au risque, les risques de taux et les besoins futurs de liquidités. Un amortissement offre un «rendement» sûr à hauteur de l’intérêt hypothécaire économisé, mais réduit la flexibilité financière.

Pour les copropriétaires, il est particulièrement important de connaître le montant des versements dans le fonds de rénovation et de savoir s’il faut les ajuster avant l’entrée en vigueur de la réforme le 1er janvier 2029.

Les versements dans des fonds de réparation ou de rénovation sont d’un point de vue fiscal des frais d’entretien. À l’heure actuelle, ils sont déductibles tant que le fonds est destiné à l’entretien et à la maintenance. En principe, c’est la date du versement qui est déterminante, et non celle de l’utilisation effective des fonds.
Avec la nouvelle loi, les versements pour un immeuble en PPE à usage propre ne seront plus déductibles. Il n'y a donc plus d’avantage fiscal.

Il faut une raison objective qui justifie l’augmentation des versements, par exemple des travaux de réparation ou d’assainissement planifiés. En l’absence de projets concrets ou de différences majeures par rapport aux années précédentes, une forte hausse peut poser problème sur le plan fiscal.

Les copropriétaires devraient examiner ensemble les investissements à réaliser et la pertinence d’une adaptation des contributions au fonds, en tenant compte de la pratique cantonale.

La suppression de la valeur locative ne concerne que les immeubles privés. Les biens immobiliers faisant partie de la fortune commerciale ne sont pas concernés: les frais d’entretien et les intérêts passifs restent déductibles en tant que charges justifiées par l’usage commercial.

À première vue, une société immobilière paraît avantageuse. Mais la mise en œuvre est complexe. Dans des cantons comme Berne ou Soleure, le transfert d’immeubles détenus à titre privé à une personne morale implique des impôts sur les gains immobiliers et les droits de mutation, des honoraires de notaire et des estimateurs ainsi que, le cas échéant, l’adaptation des financements existants. À cela s’ajoutent des frais courants (comptabilité, comptes annuels et conformité fiscale, p. ex.).

En outre, les propriétaires qui habitent le bien immobilier doivent en verser un loyer conforme au marché, sans quoi, la situation risque d’être qualifiée sur le plan fiscal de prestation appréciable en argent.

La création d’une société immobilière n’est donc pas une solution à court terme, mais une décision stratégique à long terme. Elle dépend de divers facteurs:

• l’utilisation du bien immobilier;
• la vente ou la transmission ultérieure éventuelle;
• l’horizon temporel et le besoin de liquidités;
• la structure de financement et la planification de la succession, ou
• la charge fiscale totale sur la durée de possession, y compris les distributions ultérieures.

Une planification minutieuse et un calcul global sont indispensables avant d’envisager la création d’une société immobilière. Nous nous tenons volontiers à votre disposition pour tout conseil à ce sujet également.